Рента с пожизненным содержанием с иждивением

Договоры ренты бывают трех видом:

  1. Постоянная рента
  2. Пожизненная рента
  3. Пожизненное содержание с иждивением.

Рассмотрим только третий вариант, как наиболее встречающийся в практике.

Пожизненное содержание с иждивением
По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин (получатель ренты) передает свой объект недвижимости в собственность другого лица (плательщика ренты), которое обязуется содержать получателя ренты или указанного другого гражданина пожизненно.

При этом получателем ренты может быть любое физическое лицо, а плательщиков – любой физическое (гражданин, индивидуальный предприниматель) или юридическое лицо (ООО, АО, кооператив, товарищество, партнерство и т.д). Кстати, именно случаи, когда организации являются плательщиками ренты довольно частые, в роли рентодателей выступают общественные организации социальной помощи пожилым, инвалидам.

Исходя из смысла, понятно, что предметом договора ренты может быть:

      • квартира;
      • Комната в коммунальной квартире;
      • Жилой дом;
      • земельный участок.

Важно
Встречным обязательством со стороны плательщика ренты является обязанность обеспечивать потребность получателя ренты в жилище, одежде, питании, уходе за ним. Допускается замена перечисленного содержания денежным эквивалентом – периодическими выплатами в течение всей жизни получателя ренты.

Объект недвижимости, по договору ренты можно передавать бесплатно и за плату.

Если квартира (комната, дом, земля) передаются бесплатно, то весь объем содержания должен быть установлен в договоре и не может быть ниже прожиточного минимума, установленного на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации. Причем величина прожитого минимума определяется по субъекту Федерации, где расположено имущество – предмет договора.

Например, одинокая бабушка (получатель ренты) из Санкт-Петербурга заключает договор пожизненного содержания с иждивением со своей соседкой (плательщик ренты). Бабушка бесплатно передает соседке в собственность свою комнату в коммунальной квартире, а соседка обязуется ежемесячно покупать бабушке продукты, одежду, лекарства, другие необходимые вещи на сумму не менее 22 560 руб. (прожиточный минимум СПб в 2019 году – 11 280 руб.).

В таком случае к договору ренты будет применяться правила договора дарения.

Если недвижимость передается за плату, то в этом случае размер содержания должны решать стороны. При рассмотрении споров суды будут руководствоваться принципами разумного и соразмерности, поэтому ущемление интересов получателя ренты не допускается.

К нашему вышеуказанному примеру можно применить ситуацию, когда комната стоимостью 1 500 000 руб. передается за половину стоимости в 750 000 руб., то объем содержания можно определить, как размер однократного прожиточного минимума в 11 280 руб.

В этом случае к договору ренты будут применяться правила, установленные гражданским законодательством для договоров купли-продажи.

Внимание
Следует отметить, что замена содержания денежным эквивалентом допускается только с согласия получателя ренты. Это согласие должно быть выражено либо в самом договоре, либо в виде дополнительного соглашения к договору.

Например, судом рассматривался случай, когда на протяжении нескольких лет молодой человек обеспечивал продуктами, одеждой, медицинской помощью, лекарствами одинокую старушку. Но дважды он заменил содержание деньгами, и старушка деньги приняла, не выразила никаких недовольств, а спустя какое-то время завила о том, что договор ренты не соблюдается, т.к. он был заключен только на представление содержание без замены денежными выплатами. Верховный суд встал на сторону бабушки и расторг договор пожененного содержания с иждивением (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 октября 2012 г. N 5-КГ12-51)

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и должен содержать:

      1. Дату, место заключения.
      2. ФИО, паспортные данные, адреса сторон
      3. Все характеристики объекта недвижимости (адрес, этаж, метраж, кадастровый номер).
      4. Сведения о правоустанавливающих документах, подтверждающих право собственности получателя ренты.
      5. Какое именно иждивение предоставляется: его наименование, объем, периодичности, размер. Именно указанный в договоре объем содержания и будет предметом рассмотрения в суде, если кто-то из сторон обратиться за урегулированием спора.
      6. Права и обязанности сторон.
      7. Ответственность сторон.
      8. Количество подписанные экземпляров.
      9. Подписи сторон.

Так, в суде Московской области рассматривалось дело, где устанавливалось, что пожилые супруги заключили договор пожизненного содержания с иждивением с ОО «Общество социальной гарантии». По договору общественная организация обеспечивала супругов продуктами, одеждой, медицинской помощью, оплачивала коммунальные услуги, должна произвести ремонт в квартире. Супруги полагали, что и бремя оплаты услуг телевидения и радио несет общественная организация и обратились в суд за расторжением договора ренты. Но суд встал на сторону ОО, указав, что ни ТВ, ни радио не входят в содержание по договору и не являются коммунальными услугами, и поэтому договор не расторг.

Важно
По договору пожизненного содержания с иждивением право собственности на объект недвижимости переходит только с момента государственной регистрации.

Внимание
Несмотря на то, что плательщик ренты становится собственником имущества после госрегистарции, распоряжаться квартирой (домом, землёй и т.д.) он свободно не может, поскольку, существует обременение в виде ренты. Продавать, сдавать, закладывать недвижимость можно только с согласия получателя ренты. Также плательщик ренты должен предпринять все усилия, чтобы стоимость имущества не снижалась. Конечно, это не относится к объективным причинам в виде общего падения рынка недвижимости, но следить за квартирой придется, не допускать ее разрушения.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается:

      1. Если наступила смерть получателя ренты.
      2. Если плательщик ренты существенно нарушает свои обязанности, то получатель ренты может требовать вернуть недвижимость или выплатить выкупную цены недвижимости. При этом плательщик ренты не имеет права на возврат всех расходов по договору. Возникает вопрос какие нарушения обязанностей можно считать существенным. На практике достаточно двукратного пропуска исполнения обязательств, чтобы суд расторг договор. И, как правило, суды встают на сторону иждивенцев, как более нуждающихся в защите.
      3. При признании сделки недействительной.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *